QU'EST-CE QUE LA DIVISION PARCELLAIRE ?

La division parcellaire est le fait de séparer un terrain en plusieurs parcelles distinctes. En d'autres termes, c'est le processus de découpage d'un terrain en différents lots individuels en vue de leur vente séparée.

DIVISER UN TERRAIN : LES ETAPES

Voici les étapes à suivre pour diviser un terrain en plusieurs parcelles distinctes.

Dans un contexte où la demande de terrains constructibles est croissante, surtout dans les zones tendues, la division d'un terrain peut présenter un intérêt particulier. Depuis 2014, les réglementations concernant les possibilités de division parcellaire ont été assouplies.

Aujourd'hui, dès lors qu’un terrain atteint au minimum 300 mètres carrés, il est envisageable de le diviser en deux ou plusieurs parcelles constructibles. Cependant, cette division demeure soumise aux réglementations d'urbanisme locales.

Certaines démarches administratives sont requises : soit une déclaration préalable de division, soit une demande de permis d'aménager, en fonction des circonstances.

1. LES DÉMARCHES PRÉALABLES

La première étape consiste à vérifier si votre terrain est éligible à une division parcellaire, ce qui dépend du Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Cette vérification peut être effectuée en vous rendant au service urbanisme de la mairie.

Par ailleurs, c'est également à la mairie que vous devrez accomplir les formalités administratives requises.

Pour que la division parcellaire soit conforme à la loi, un dossier de déclaration préalable doit être constitué. Ce dossier doit comprendre plusieurs éléments essentiels, notamment votre identité, la localisation du terrain à diviser, sa superficie, ainsi que le plan de division parcellaire établi par un géomètre-expert.

Dans certaines communes, les services municipaux peuvent également exiger deux autres documents à inclure dans votre dossier :

• Le Plan de Prévention des Risques Naturels.
• Un avis des Architectes des Bâtiments de France, si votre terrain se situe dans une zone classée ou à proximité d'un monument historique

Il est fortement recommandé de solliciter un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la mairie. Ce document fournit des informations essentielles sur les règles d'aménagement, de construction et de division de terrain conformément au droit local d'urbanisme. Une fois votre demande déposée, vous recevrez ce certificat dans un délai de 2 mois. Sa validité s'étend sur 18 mois, avec la possibilité de prolongation d'une année supplémentaire.

2. LE GÉOMÈTRE-EXPERT

Pour diviser votre terrain, le géomètre-expert va devoir réaliser ces 3 étapes :

1. Il élabore les plans de la division parcellaire envisagée, indispensables pour constituer la demande d'autorisation préalable déposée en mairie.
2. Ensuite, il rédige le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC) et le transmet au cadastre. Ce document vise à définir les nouveaux numéros de parcelles découlant de la division de votre terrain.
3. Enfin, il effectue le bornage du terrain. Cette opération consiste à délimiter physiquement les limites de votre propriété à l'aide de bornes implantées dans le sol. Cela permet de déterminer avec précision les frontières entre votre terrain et ceux de vos voisins. Le géomètre réalise le bornage en plusieurs étapes, en présence des voisins :
   • Il place des repères à chaque limite de votre terrain.
   • En utilisant une station GPS (tachéomètre), il effectue un relevé topographique pour matérialiser les séparations entre votre terrain et ceux des voisins.
   • Il installe une borne dans le sol à chaque limite.

À l'issue du bornage, le géomètre vous fournira un procès-verbal d'abornement, dont une copie sera envoyée à chaque propriétaire des terrains adjacents.

3. LES FORMALITÉS ADMINISTRATIVES

Pour vendre votre terrain en plusieurs lots, vous devez obtenir un permis d'aménager, autorisant la création de différents lots constructibles sur une même parcelle. Ce permis est généralement délivré dans un délai de 3 mois. Si la superficie du projet est inférieure à 2 500 m², le géomètre peut constituer le dossier. En revanche, pour un projet de division parcellaire dépassant 2 500 m², vous devrez faire appel à un architecte.

Ensuite, le géomètre vous présente le nouveau découpage de votre terrain en plusieurs parcelles pour validation. Les nouveaux numéros de parcelles sont ensuite transmis par le cadastre et communiqués au notaire chargé de la future vente des lots.



COÛT DE LA DIVISION PARCELLAIRE

Le coût de la division de votre terrain dépend principalement du bornage, qui est fonction de la superficie de votre terrain. Ainsi, cette opération peut être tarifée entre 500€ et 2 000€, selon la taille du terrain, pour couvrir les frais du géomètre-expert.

LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE LORS D'UNE DIVISION PARCELLAIRE

La détermination de la plus-value lors d'une division de terrain peut parfois poser problème aux vendeurs, étant donné qu'elle ne porte que sur une partie du terrain. Cependant, la méthode de calcul est simple :

(Prix au mètre carré lors de l'acquisition du terrain + frais d'acquisition + frais réels de division) - (prix au mètre carré lors de la revente de la parcelle) = plus-value sur la division du terrain.

Ce calcul permet d'obtenir la plus-value à déclarer au service des impôts, qui servira ensuite à déterminer le montant des taxes conformément à la législation fiscale.

Le vendeur doit d'abord se référer au prix au mètre carré lors de l'achat du terrain, généralement indiqué dans l'acte de vente. Il doit également ajouter les frais d'acquisition et les frais liés à la division du terrain pour obtenir une valeur exacte. Ensuite, le vendeur doit calculer le prix au mètre carré de la portion de terrain vendue après la division, en se basant sur le prix actuel au mètre carré dans sa commune.

Pour obtenir la plus-value nette, le taux de réduction annuelle s'applique (l'impôt diminue en fonction de la durée de possession du terrain), avec un taux de 100 < pour les terrains possédés depuis plus de 22 ans.